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서울 2024년 이후 준공 단지의 1년치 실거래 2,668건 중 중개·개인 간 시장 거래는 665건(24.9%)뿐이었다. 절반 넘는 1,491건은 공공기관 일괄매입으로 21개 단지가 모두 하루에 통째로 거래됐다. 안 거르면 신축 ㎡당 시세가 28% 낮게 나온다. 신축 매입임대 확대 정책으로 이런 거래는 앞으로 더 늘어난다 — 신축만의 함정과 직접 거르는 세 가지 방법.
9월 7~10일 접수하는 브라운스톤 월곡 센트럴 주택형 4개를 지금 시세로 계산했다. 145세대 단지라 성북구 준신축 대단지가 아니라 옆 구축 실거래 95건 × 소단지 신축 배율이 기준이다. 59㎡ 마진은 1억 6천 안팎인데 오차가 ±1억 7천이라 판단 보류, 59C만 간신히 남고 74㎡는 마진이 0에 가깝다. 분양가는 청약홈 최고가가 아니라 공고 층별 표로 봤다.
"인근 신축 시세 − 분양가 − 발코니 − 취득세"는 누구나 하는 계산이다. 그 숫자가 얼마나 틀리는지 서울 청약 공고 780행과 신축 138단지 685케이스로 되돌려 봤다. 가짜 실거래 거르기, 숫자 대신 판정 보기, 그 단지 거래 1건의 가치, 비교 단지의 세대 급, 건수와 폭으로 오차 읽기, 소용없던 보정들, 층별 분양가 — 청약 마진을 직접 계산할 때 봐야 할 일곱 가지.
